Un propietario explica que en el edificio en el cual reside, ubicado en Cali, algunas personas que tienen balcones en sus apartamentos han realizado obras para aumentar la altura de estos; incluso, otros hasta los han construido. Los dueños de estos inmuebles afirman que lo hicieron “por la seguridad de los niños”.

El consejo de administración se ha dirigido varias veces a los infractores para que devuelvan estas dependencias a su estado original, pero no ha sido posible. Por eso, el consultante solicita orientación, además porque el tema también se ha tratado en la asamblea del conjunto, donde se ha evaluado cobrar un mayor valor por expensas.

Respuesta. Aunque en este caso los balcones son privados, hay que recordar que la fachada es un bien común esencial y –en consecuencia– solo puede ser modificada con la aprobación de la asamblea de copropietarios.

De igual forma, para la ampliación y los cambios de esta y de las unidades privadas se debe tramitar una licencia en una de las curadurías urbanas.

En vista de que el intento de acercamiento por parte del consejo no ha dado resultados efectivos, es necesario que se inicie el procedimiento para la solución de conflictos, que está previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

Ante esto, es necesario escuchar a las personas que han realizado las obras, con el fin de analizar las alternativas que existen para garantizar la seguridad de los residentes y, de esa forma, proteger el ejercicio de sus derechos fundamentales, que puede estar amenazado por causa de imprevisiones en la construcción.

Es importante tener presente que, de ser necesario y si se trata de casos complicados a la hora de conciliar, estos pueden ser presentados ante en un centro de conciliación y arbitraje, para que el inconveniente se resuelva.

Igualmente, hay que tener en cuenta que ni la asamblea, ni mucho menos el consejo, pueden imponer una cuota de administración más alta, ya que para ello es necesario modificar los coeficientes de copropiedad y la reforma del reglamento.

Esto, en cuentas claras, quiere decir que el pago de un valor adicional a la cuota, por el hecho analizado, no subsana de ninguna manera la falta de licencia que debe otorgar la autoridad competente.

Por otra parte, si no es posible lograr el acuerdo se podrá agotar el proceso para la imposición de sanciones de conformidad con lo dispuesto por el reglamento, respetando el derecho al debido proceso y el derecho de los infractores a la defensa y la contradicción.

En el caso de las sanciones, estas pueden consistir en multas, inclusión del nombre del infractor en un listado fijado en sitios visibles del inmueble y suspensión de servicios no esenciales.

Sin perjuicio de la aplicación de estas medidas, el administrador podrá instaurar una querella policiva ante la inspección de policía correspondiente por incumplimiento de las normas urbanísticas, ya que toda reforma requiere de una licencia de construcción expedida por una de las curadurías o, en su defecto, de la oficina de planeación o dependencia respectiva si aquella no existe.

Redacción: Nora Pabón Gómez - Especiales para EL TIEMPO

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