Tras un fuerte aguacero que duró casi 24 horas, un apartamento ubicado en el último piso de una copropiedad se inundó, con el agravante de que el agua se filtró al inmueble de abajo y causó daños.

El propietario del apartamento afectado por la lluvia esperaba que la copropiedad le pagara y, a la vez, el del piso inferior quería que el del último nivel respondiera. Sin embargo, al no suceder esto tenía la esperanza de que la aseguradora lo hiciera; sin embargo, esta le dijo que “no” porque “la póliza es de bienes comunes”.

El consultante pregunta: “¿Quién debe responder?, ¿la administración, el seguro? o ¿cada propietario paga sus daños?”.

Respuesta. La administración tiene el deber de tomar todas las medidas preventivas, con el objetivo de mantener los bienes comunes en buen estado; esto significa hacer las intervenciones de rigor y el mantenimiento adecuado y oportuno.

La cubierta es un bien común esencial y los gastos para tal efecto deben ser asumidos por todos los dueños, de acuerdo con su coeficiente de copropiedad, según lo establezca el reglamento de propiedad horizontal.

Aunque es necesario hacer la investigación del caso y ahondar en la situación, los daños ocasionados no puede asumirlos el dueño del inmueble del último piso y, menos aún, el afectado del piso inferior.

Por estas razones será necesario determinar si el mantenimiento y las obras para la conservación de este bien común fueron realizados.

Al respecto, vale recordar que la Ley 675 del 2001 establece que los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave ocasionen a los propietarios, a la persona jurídica o a terceros. Esta responsabilidad es determinada por el juez.

Igualmente, se debe revisar el cubrimiento del seguro de todo riesgo ya que, precisamente, se trata de daños derivados de los bienes comunes.

La situación se deberá resolver a través de los mecanismos de solución de conflictos y procedimiento determinado en el reglamento.

En síntesis, considero que –en este caso– los daños deberían ser pagados a los afectados por la aseguradora y el administrador; y si el caso lo amerita, por todos los propietarios, si estos no tomaron decisiones o asumieron el costo para reparar, conservar o mantener la cubierta.

Reforma al reglamento

Otra propietaria comenta: “En el conjunto en el que vivo, la asamblea aprobó el ajuste y la reforma al reglamento de propiedad horizontal, luego de varios años de revisiones y socialización con los copropietarios.

“Por inconvenientes presentados en la notaria, y luego en la Oficina de Instrumentos Públicos, fue devuelto en varias ocasiones. En este momento está en revisión por parte de una abogada para realizar nuevamente el registro.

“Entiendo que ella está haciendo algunos ajustes o cambios que considera pertinentes. Pregunto: ¿es preciso someterlos nuevamente a aprobación de la asamblea lo que ella está modificando?”.

Respuesta. Considero que si los cambios no son de fondo, respecto a la reforma del reglamento aprobada por los propietarios, no es necesario someterlo nuevamente a una asamblea. Vale anotar, en este caso, que la labor de la abogada es determinar los ajustes que deben realizarse para cumplir con las observaciones realizadas por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Nora Pabón Gómez - Especiales para EL TIEMPO

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