Mauricio Riaño Martínez / Redacción

Así lo afirmó Clemencia Parra, presidenta de Unifianza S.A., quien además aseguró que: "esta ley puede generar un incremento en los arriendos superior al Ídice de Precios al Consumidor (IPC) y generar un desbalance en la protección al arrendador y arrendatario".

Colombia es un país en su mayoría de arrendatarios porque cerca del 40 por ciento arrienda, otra buena porción está compuesta por propietarios con altos gravámenes hipotecarios y una minoría es propietaria plena sin limitaciones.

Dentro del sector arrendador de vivienda urbana es común la informalidad, sobre todo en los estratos más bajos, lo que ha generado innumerables casos de incumplimiento de las partes y ha llevado a pleitos personales y confrontaciones jurídicas extensas que terminan siendo un problema para todos.

El senador Roy Barreras radicó en la última semana de septiembre en la Comisión Primera del Senado, que es de asuntos constitucionales, y no en la económica (Comisión Séptima) su anunciado proyecto de ley con el cual se pretende adicionar un requisito a la ley 820 de 2003 sobre contratos de vivienda urbana. En este proyecto se condiciona la validez de todo contrato de arrendamiento a la suscripción de una póliza de cumplimiento.

Opositores al proyecto de ley

Desde que se conoció la propuesta del Senador Barreras son numerosas las entidades y personas relacionadas con el sector vivienda que han manifestado su inconformidad. Es el caso de la Lonja de Propiedad Raíz de Santander, que opera desde Bucaramanga, una de las ciudades más organizadas en el tema inmobiliario en el país y pionera en el uso de la fianza. Para Julio César Ardila, director ejecutivo de la institución, y el economista Carlos Manuel García Barco, uno de los empresarios inmobiliarios más conocedores del tema en Colombia, el proyecto de Barreras es definitivamente engañoso.

La existencia de una póliza podría hacer pensar que no existe en adelante la necesidad de entregar la administración de bienes de vivienda arrendados a las compañías inmobiliarias, según afirma García, y agrega que, las inmobiliarias desempeñan una importante labor de intermediación entre propietarios y arrendadores, porque además de administrar evitan faltas de entendimiento e incluso incumplimiento en los cánones evitando que se judicialicen. Según Fedelonjas, el proyecto de Barreras pondría en jaque la existencia misma de miles de inmobiliarias en el país que proveen centenares de empleos directos e indirectos y constituyen una expresión de la mediana y pequeña empresa.

Para los expertos consultados por Metrocuadrado, otro punto grave es que el proyecto carece de análisis de impacto cuantitativo y podría terminar generando efectos contrarios a los buscados. En primer lugar, la mayoría de los conflictos resultantes por falta de pago de cánones surgen en los estratos 1, 2 y 3; precisamente sectores donde la informalidad es normal a través de contratos verbales. De esta manera, opinan que el establecimiento de pólizas de seguro no haría absolutamente nada para mitigar la situación; al contrario, aumentaría la informalidad porque incluso en estratos como el 4, el costo que constituye la suscripción de póliza disuadiría a muchos en la formalización del contrato. La vía verbal que evite los requisitos propuestos por el senador Barreras se extendería de manera inevitable.

Pero además de los graves riesgos que expertos predicen desde el punto de vista económico, abogados consultados critican unánimemente el proyecto desde el punto de vista de su constitucionalidad y legalidad, por ser el contrato de arrendamiento una figura regulada en forma genérica por el Código Civil y específicamente por el Código de Comercio.

El jurista Fernando Pico Chacón, experto en temas inmobiliarios y de propiedad horizontal, dice: “Adicionar un elemento esencial a un contrato es prerrogativa del legislador y aquellos requisitos inherentes a la esencia están definidos en el derecho civil y comercial. No parece sano empezar a poner requisitos en forma casuista. Mucho me temo que la ley de ser aprobada y firmada por el Presidente de la República, no correría éxito en la Corte Constitucional”.

Clemencia Parra, quien también es economista y ex presidenta de Fedelonjas, reputada como una de las mayores conocedoras del tema en el país, dijo a Metrocuadrado que en el fondo el tema es la informalidad dentro de la esfera de los contratos de arrendamiento. La oralidad es caldo de cultivo de problemas e imprecisiones y de cualquier esfuerzo legislativo. La dirigente gremial opina que se debería enfocarse a erradicar la oralidad contractual y establecer un régimen integral para los contratos de arrendamiento que exhiba equilibrio para todas las partes interesadas.

Explicamos el proyecto a Edwin Romero, una persona que alquila su casa estrato 2 por medio de contrato, quien después de conocer la iniciativa comentó lo siguiente: “si debo adquirir una póliza también debo subir el precio de alquiler y la situación de las personas a las que comúnmente arriendo no tiene los recursos para pagar más. Además me tendría que salir de la ley porque el incremento anual que siempre impone el gobierno para arrendar no alcanzaría para pagar esa póliza. En ese caso yo prefiero optar por alquilar de palabra o por medio de letras con vencimiento mensual como si fuera un préstamo”.

Al consultar sobre estas opiniones al senador Barreras, comenta que la iniciativa está en etapa de exploración y no existe una versión final de este documento, asegura que: “se están haciendo varias correcciones en fases de audiencias públicas consultando a los expertos del sector para construir la versión final de la ponencia que beneficie a los arrendadores, en especial en el estrato 1, 2 y 3 donde está el mayor porcentaje de informalidad.” Además agrega que todavía no hay una ponencia y esta no se realizará antes del primer debate en la primera legislatura del año siguiente.

Por otra parte, las fuentes especialistas consultadas coincidieron en afirmar que el presupuesto de la última ley de arrendamientos, ley 820 de 2003, serían procesos judiciales que no se tomaran más de seis meses para la restitución del bien. Con un sistema judicial abrumado en congestión, este tiempo puede llegar hoy a 4 años. Para los expertos, el Producto Interno Bruto nacional PIB sigue estando ligado a la actividad inmobiliaria y el proyecto de ley del senador Barreras, como ha sido presentado, podría tener un efecto adverso en el subsector económico al provocar distorsiones indeseadas por todos los agentes del mercado.

Una nueva propuesta

El jurista Juan Daniel Jaramillo Ortiz, de Moncada Abogados, más conocido en el país como internacionalista, es así mismo un experto conocedor de temas empresariales y económicos, de los cuales ha sido profesor durante varios años, por esta razón sectores inmobiliarios le solicitaron que concibiera lo que podría ser una solución a los temas de informalidad e inmuebles no restituidos tras vencimientos de contratos que contiene un documento sesudo.

El problema en los arrendamientos, no resueltos finalmente por la Ley 820 de 2003 que creó en su momento expectativa, radica en una fuente doble. Primero, informalidad y segundo, no restitución de bienes. La informalidad termina cuando se instituya la obligatoriedad en el contrato de arrendamiento de todo tipo. No hay que temerle al contrato escrito y hay varios mecanismos para implementarlo. La restitución cumplida de bienes se soporta en la exigencia escrita de un lado y un proceso de restitución que debe ser en adelante de naturaleza administrativa como ocurre en economías desarrolladas. Estos procesos podrían ser entregados a notarios, cámaras de comercio locales y abogados con más de 20 años de ejercicio correcto de la profesión, ante quienes se allegaría un conjunto de documentos que certifiquen el incumplimiento acaecido. El primero de estos documentos sería el contrato escrito que pruebe el incumplimiento. En firme y certificado el incumplimiento, serían las inspecciones de policía quienes procederían a producir el desalojo. El senador Barreras tomó parcialmente algunos de estos elementos que he venido comunicándole pero insiste en pólizas y fianzas que podrían llevar al agravamiento de la informalidad, así como un golpe duro al sector inmobiliario”.

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